Het totale risicoprofiel van de grondexploitaties is ten opzichte van de jaarrekening 2022 afgenomen met €1,6 miljoen tot een totaal risicoprofiel van €7,3 miljoen. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de winstgevende grondexploitaties de risico's zelf op kunnen vangen met het positieve resultaat. De oorzaak van de afname zit vooral in de voortvarende stappen die zijn gemaakt met de civieltechnische werkzaamheden zoals het bouw- en woonrijp maken. Door verdere realisatie van de grondexploitatie wordt meer zekerheid verkregen over de omvang van de kosten/opbrengsten en nemen de onzekerheden daarmee af. Dit geldt in het bijzonder voor Sluiskwartier en Steenbrugge. Desondanks blijft het risicoprofiel fors en dat heeft voor een groot deel te maken met het risico omtrent de netcongestie. Daar tegenover is het risicobedrag van Havenkwartier toegenomen door risico’s rondom de uitgifte van gronden. Daarnaast is er een risicobedrag voor de Van Hetenlocatie opgenomen, omdat hiervoor een nieuwe grondexploitatie is geopend.
Onderstaand per grondexploitatie een nadere duiding van het resultaat en het risicoprofiel:

A1 Bedrijvenpark

Het resultaat van de grondexploitatie A1 Bedrijvenpark is enigszins verslechterd met circa €115.000. De kavelprijzen van de bedrijfskavels zijn opnieuw getaxeerd en de prijzen zijn naar boven bijgesteld. Daarnaast zijn de bestaande woningen getaxeerd voor de aanvang van de verkoop met hogere opbrengstverwachtingen als uitkomst. Per saldo zijn de opbrengsten aanzienlijk toegenomen, maar ook de kosten nemen toe. De toenemende kosten komt met name door de stijgende prijzen (inflatie). Meerjarig wordt nu rekening gehouden met hogere kostenstijgingen. Dit zorgt voor veruit de grootste toename van de kosten. Daarnaast zijn er wat onvoorziene saneringskosten geweest en is het budget voor de plankosten met €100.000 naar boven bijgesteld. Het budget voor de plankosten blijft een aandachtspunt naar de toekomst. Ook zorgt de verlenging van de grondexploitatie met 1 jaar voor een toename van de rentelasten. Met betrekking tot de risico's is er een nieuw risico opgenomen voor hoger uitvallende plankosten en kosten voor tijdelijke oplossingen als gevolg van de netcongestie. Op dit moment wordt een Smart Energy Hub als meest kansrijke oplossing voor de netcongestie gezien. Dit vraag extra ambtelijke inzet. Maar ook juridische capaciteit rondom de vraagstukken van netcongestie is noodzakelijk. Daardoor neemt de druk en onzekerheid op de plankosten toe. Maar het risico op vertragingen inde uitgifte door netcongestie blijft veruit het grootste risico, namelijk €1,8 miljoen. Bij de zomeractualisatie is de kans van optreden verhoogd en dit is gelijk gehouden. Netcongestie blijft een actueel en omvangrijk risico voor het Bedrijvenpark A1 en vraagt continue aandacht.

Centrumplan Bathmen

Het resultaat van de grondexploitatie van Centrumplan Bathmen is verslechterd met ruim €60.000. Het gewijzigde resultaat komt met name door de geraamde kostenstijgingen (inflatie). Daarnaast is de looptijd met een jaar verlengd .Dit heeft gezorgd voor vertraging in het proces, hetgeen extra plan- en rentekosten met zich meebrengt.

Cluster Havenkwartier

Dit cluster is opgebouwd uit drie grondexploitaties: silogebied, Hanzeweg en Kop & Haveneiland. Per saldo neemt het planresultaat van dit cluster met ruim €70.000 af.

Silogebied

Bij het Silogebied staan we voor de opgave tot het uitzetten van een nieuwe uitvraag genaamd. De Havendame. Uitgangspunt is dat de ontwikkelende partij de renovatie van de kade zal “meenemen” in de planvorming en ontwikkeling. In de grondexploitatie is rekening gehouden met de renovatie van het elevatorgebouw en de transportband. Het resultaat van deze grondexploitatie is iets nadeliger geworden. De belangrijkste factor is een toename van de civieltechnische kosten en een toename van de plankosten door de complexiteit van de hernieuwde uitvraag Havendame.

Hanzeweg

Het resultaat voor de Hanzeweg is nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van het financieel kader. De planinhoudelijke uitgangspunten zijn gelijk gebleven in afwachting van een “strategische” keuze voor ontwikkeling.

Kop en Haveneiland

De verbetering van het planresultaat voor Kop en Haveneiland wordt veroorzaakt door het inrekenen van de restant subsidie WBI welke in de komende jaren nog verantwoord zal worden. Daarnaast wordt rekening gehouden met het verplaatsen van woonboten “gedeeltelijk” ten laste
van de grondexploitatie. De plankosten nemen toe en worden gedeeltelijk gecompenseerd door een exploitatiebijdrage.

Cluster Stadsentree

Dit cluster omvat twee grondexploitaties, Gasfabriekterrein en Teugseweg.

• Gasfabriekterrein

Het resultaat van de grondexploitatie Gasfabriekterrein is per saldo met circa €80.000 verslechterd. Zowel de civieltechnische kosten als de plankosten vallen hoger uit dan geraamd. Doordat de werkzaamheden nu grotendeels zijn afgerond, is het risico op tegenvallers afgenomen en dus verlaagd tot de nog uit te voeren werkzaamheden.

• Teugseweg

Het resultaat van de grondexploitatie voor de Teugseweg is met circa €170.000 afgenomen. Deze afname wordt met name veroorzaakt door de langere looptijd en de proces- en juridische begeleiding voor dit project waar een reclamemast onder valt.

Eikendal

De grondexploitatie van Eikendal is winstgevende. De mutatie in de contante waarde wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de winstuitname over 2023 van ruim €750.000. Verder zijn er financieel gezien weinig dingen veranderd binnen het project. Ten aanzien van de opbrengstenstijging
zien we een verbetering door een hogere taxatie van de kavels. De impact hiervan is echter zeer beperkt omdat de meeste kavels al onder optie waren voor de meest recente taxatie.
Wel zit er nog een klein risico in de vertraging van de uitgifte van de kavels, wanneer er kavels terugkomen uit optie zullen ze opnieuw aangeboden moeten worden wat kan leiden tot vertraging in de uitgifte. Het risico op vertraging van de uitgifte is wel verlaagd. We zien namelijk dat er veel belangstelling is voor de kavels en ze momenteel erg goed in de markt liggen.

Steenbrugge

De grondexploitatie van Steenbrugge is winstgevend. Voor Steenbrugge wordt op basis van de voortgang de looptijd verlengd met een jaar naar eind 2028. De actualisatie van de civieltechnische raming leidt tot een toename van de kosten met circa €2 miljoen. Enerzijds heeft dit te maken met de indexering (inflatie). Anderzijds is door een derde partij een nieuwe kostenraming voor het woonrijp maken opgesteld. De raming van de plankosten is gewijzigd op basis van de ervaringscijfers van 2023 en de verwachte inzet voor 2024 en verder. De opbrengsten zijn verhoogd op basis van gerealiseerde verkopen aan ontwikkelaars waarbij de opbrengst hoger is dan het uitgangspunt op basis van het contract. De verkoopprijzen voor PO kavels zijn ongewijzigd en de verkoop verloopt goed.
De afname van het risicoprofiel heeft met name te maken met de voortgang van de grondexploitaties. Voor Steenbrugge is het risico op vertraging en lagere opbrengsten fors afgenomen.

Sluiskwartier

Per saldo wordt de grondexploitatie circa €1,1 miljoen nadeliger. Bij deze zomeractualisatie (2e kwartaalrapportage 2023) was al een deel van deze verslechtering gemeld ten bedrage van €700.000. Voor het Sluiskwartier is de kostenraming voor de civieltechnische werkzaamheden herzien, dit leidt tot een verhoging van de raming met circa €150.000. Tegelijkertijd is het onvoorziene deel afgenomen voor de in 2023 al uitgevoerde werkzaamheden. Ten aanzien van de opbrengsten hebben er een tweetal aanvullende waardebepalingen door een externe deskundige plaatsgevonden. Enerzijds is de verwachting dat de verkoop van het bestaande vastgoed minder opbrengt, circa €300.000. Dit wordt gecompenseerd door een hogere opbrengstverwachting voor de woningen van de Schippersflat, doordat deze opbrengsten met €350.000 naar boven bijgesteld kunnen worden. Vooral de verwachte plankosten laten een toename zien, enerzijds door de programmamanagementkosten en anderzijds door de verwachting dat de looptijd met een jaar zal toenemen.

Tuinen van Zandweerd

De grondexploitatie van Tuinen van Zandweerd is winstgevend. Over 2023 heeft er een winstname van ruim €1,4 miljoen plaatsgevonden. De oorzaak hiervan is dat er vorig jaar veel onzekerheid was over de verkoop van de grond voor het appartementengebouw. Dit had toen alles te maken met de mogelijke komst van flexwoningen dicht bij dit stuk grond. Nu de komst van flexwoningen toch niet doorgaat heeft de ontwikkelaar de koopovereenkomst getekend. Daarnaast pakt de aanbesteding van het groen voordeliger uit dan geraamd. Dit komt doordat veel kosten die bij het groen geraamd waren al meegenomen waren in de aanbesteding van het woonrijp maken.
Het risicoprofiel is iets omlaaggegaan. Zo is de kans van optreden wat betreft vertraging in de verkoop van de grond van de appartementen verlaagd. Hoewel de koopovereenkomst al ondertekend is en er ook al een aanbetaling is gedaan, bestaat nog de kans dat de ontwikkelaar de appartementen niet verkoopt en het voorverkooppercentage niet haalt. In dat geval hoeft de grond niet te worden afgenomen.

Westfalenstraat

Het planresultaat kent een geringe afname van €40.000. Dit wordt verklaard door de actualisatie van de verkoopprijzen en de plankosten. Het risicoprofiel omvat hoofdzakelijk de onzekerheid omtrent het effectueren van de optie door BCTN-Vos voor fase 2.

Wijtenhorst Douweler Leide

Het planresultaat omvat een beperkte afname van €90.000. De driehoek Kolkmansweg is afgewaardeerd omdat deze locatie niet wordt ontwikkeld en gaat naar openbaar groen. Daarmee is het in het risicoprofiel opgenomen risico opgetreden. Hier staat tegenover dat door het afhaken van de Parabool, voor afname van de voormalige werflocatie Kolkmansweg, een wijziging van het woonprogramma van sociale huur naar sociale en betaalbare koop zorgt voor hogere opbrengsten. Daarnaast is er sprake van verlenging van de looptijd van de grondexploitatie met een jaar tot eind 2025, waardoor de plankosten toenemen en er sprake is van een hogere rente toerekening. De civieltechnische kosten voor sloop en bouwrijp maken Kolksmansweg zijn circa €95.000 voordeliger aanbesteed ten opzichte van de civieltechnische-raming 2023.  Het risicoprofiel voor Wijtenhorst Douweler Leide is per saldo verlaagd met €360.000.

Winkelcentrum Keizerslanden

De Roelandflatlocatie is het laatste deel van de grondexploitatie Winkelcentrum Keizerslanden dat nog ontwikkeld moet worden. De gemeente heeft dit al gedurende enkele jaren stil gelegd omdat Woonbedrijf Ieder1 plannen aan het maken is voor het naastgelegen Ludgeruskwartier. In 2023 is in een intentieovereenkomst vastgelegd dat de Roelandflatlocatie zal worden betrokken in de herontwikkeling van het Ludgeruskwartier. Een samenwerkingsovereenkomst, inclusief financiële afspraken, is in voorbereiding. In afwachting hierop is de grondexploitatie, met uitzondering van boekwaardes en parameters, niet aangepast. Het resultaat is verslechterd met circa €80.000. Dit is met name het gevolg van het toerekenen van een extra jaar rente. Daarnaast zijn er plankosten gemaakt die ook zijn opgenomen in de grondexploitatie.

Shita locatie

Het planresultaat is beperkt bijgesteld. Het risico voor mogelijke tegenvallers bij de sanering is naar boven bijgesteld, maar door het vervallen hoofdzakelijk het risico omtrent opbrengstenderving, kan het risicoprofiel voor Shita per saldo verlaagd worden naar €105.000.

Van Hetenlocatie

De "Van Hetenlocatie" is een nieuwe grondexploitatie (vaststelling gemeenteraad, 29 november 2023). Er was op het moment van vaststellen sprake van een voordelig verwacht resultaat van bijna €300.000. Bij de actualisatie is dit resultaat iets afgenomen tot €250.000. Deze kleine daling wordt vooral veroorzaakt door de marktontwikkelingen. In Deventer zijn de VON prijzen van de woningen iets gedaald. Het risicoprofiel vooral gekenmerkt door risico's op daling van de woningprijzen en stijging van de bouwkosten.